Die Verkehrssicherungspflicht als Vermieter heißt im Kern: Wenn andere dein Grundstück nutzen, musst du dafür sorgen, dass sich dort niemand verletzt. Gehweg, Zugang, Hof, Bäume. Die Arbeit kannst du abgeben. Die Verantwortung wirst du nie ganz los. Und genau da passieren die teuren Fehler.
Ich bin kein Anwalt. Ich komme vom Bau. In London habe ich eine Instandhaltungsfirma aufgebaut, die mit einem Netz aus Subunternehmern für Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen gearbeitet hat. In Deutschland gelten andere Gesetze als in England. Das Muster ist aber dasselbe: Der Schaden passiert selten, weil keiner zuständig war. Er passiert, weil drei Leute dachten, ein anderer kümmert sich.
Stand: 12. Oktober 2026. Das hier ist Praxiswissen, keine Rechtsberatung. Für deinen konkreten Fall fragst du deinen Anwalt oder deinen Eigentümerverband.
Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht für Vermieter konkret?
Die Grundlage ist das allgemeine Haftungsrecht, § 823 BGB. Die Gerichte haben daraus über Jahrzehnte eine klare Linie gemacht: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder kontrolliert, muss zumutbare Maßnahmen treffen, damit andere nicht zu Schaden kommen. Gegenüber deinen Mietern haftest du zusätzlich aus dem Mietvertrag.
Für ein normales Mehrfamilienhaus sieht das im Alltag so aus:
- Gehwege, Zugänge und Hof im Winter räumen und streuen
- Bäume auf dem Grundstück regelmäßig kontrollieren lassen
- Treppenhaus, Beleuchtung und Geländer in Ordnung halten
- Dachlawinen und Eiszapfen im Blick behalten, wo Lage und Dach das verlangen
- Spielplätze und Gemeinschaftsflächen prüfen
Perfekte Sicherheit verlangt keiner. Verlangt wird, was ein vernünftiger Eigentümer in deiner Lage tun würde. Und dass du das beweisen kannst. Vor Gericht zählt vor allem der zweite Teil.
Bei einer WEG trägt für das Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Pflicht. Der Verwalter organisiert. Und wenn du als Verwalter organisierst, dann bitte sauber.
Streupflicht: Wer muss räumen und wann?
Der öffentliche Gehweg ist eigentlich Sache der Gemeinde. Fast überall gibt die Gemeinde diese Pflicht per Satzung an die Anlieger weiter, also an die Eigentümer. Was genau gilt, steht in der Straßenreinigungs- oder Winterdienstsatzung deiner Gemeinde: Uhrzeiten, Breite des geräumten Streifens, erlaubte Streumittel. Das steht nicht in irgendeinem Ratgeber. Lies die Satzung für jedes Objekt einmal und leg sie in die Akte.
Dazu kommen deine eigenen Flächen. Der Weg zur Haustür, der Zugang zu den Mülltonnen, Stellplätze, der Hof. Die musst du als Vermieter sichern, egal was die Satzung zum Gehweg sagt.
Kann ich den Winterdienst auf die Mieter abwälzen?
Ja, aber nur sauber. Die Pflicht muss wirksam im Mietvertrag vereinbart sein. Ein Aushang im Treppenhaus oder eine Hausordnung, die nie Teil des Vertrags geworden ist, reicht in der Regel nicht.
Und selbst dann bleibt eine Kontrollpflicht bei dir. Du musst schauen, ob wirklich geräumt wird. Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Laut Plan ist die Mieterin im dritten Stock dran, sie ist aber drei Wochen im Urlaub, und keiner streut. Fällt dann jemand, bist du wieder im Spiel.
Ich sag es ehrlich. Räumpläne für Mieter funktionieren in kleinen Häusern mit stabilen, fitten Mietern. Bei größeren Beständen ist das tot. Ältere Mieter, Pendler, Leerstand, Fluktuation. Da gehört ein Profi hin.
Winterdienst an eine Firma vergeben
Wenn du eine Firma beauftragst, gibst du die Ausführung ab. Bei dir bleibt die Pflicht, den Dienstleister sorgfältig auszuwählen und stichprobenartig zu kontrollieren. Deshalb muss der Auftrag konkret sein:
- Welche Flächen genau, am besten mit Lageplan oder Fotos
- Ab wann und bis wann geräumt wird, passend zur Satzung
- Welche Streumittel erlaubt sind, denn viele Gemeinden schränken Streusalz ein
- Wie dokumentiert wird: Datum, Uhrzeit, Fläche, Maßnahme
- Nachweis einer Betriebshaftpflichtversicherung, bevor die Saison startet
Punkt fünf vergessen fast alle. Meine Regel, seit ich mit Subunternehmern arbeite: Keiner fängt an, bevor sein Versicherungsnachweis in der Akte liegt. Nicht nach dem ersten Einsatz. Vorher. Wenn die Firma, die nicht gestreut hat, selbst nicht versichert ist, hast du am Ende einen Anspruch gegen jemanden, bei dem nichts zu holen ist.
Die Kosten für einen beauftragten Winterdienst lassen sich oft als Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag das hergibt. Prüf das an deinem Vertrag und im Zweifel mit Haus & Grund oder deinem Anwalt.
Baumkontrolle: Der Teil, den viele unterschätzen
Ein Ast auf einem geparkten Auto. Ein umgestürzter Baum auf dem Gehweg. Das ist oft teurer als ein Sturz auf Glatteis, und in Verwaltungen wird es gern verdrängt, weil der Baum ja „schon immer da stand“.
Die Rechtsprechung verlangt regelmäßige Sichtkontrollen vom Boden aus durch jemanden, der weiß, worauf er schaut. In der Praxis gilt zweimal im Jahr als üblich, einmal belaubt und einmal unbelaubt. Als fachlicher Maßstab wird meist die Baumkontrollrichtlinie der FLL herangezogen. Bei alten, geschädigten oder stark exponierten Bäumen kann mehr nötig sein. Das sagt dir der Fachmann, nicht der Hausmeister.
Ein ordentliches Kontrollprotokoll enthält:
- Standort und Nummer des Baums, idealerweise in einem Baumkataster
- Datum und Name des Kontrolleurs
- Befund wie Totholz, Pilzbefall, Risse, Neigung oder Wurzelschäden
- empfohlene Maßnahme mit Frist
- Nachweis, dass die Maßnahme erledigt wurde
Den letzten Punkt prüfen die wenigsten. Ein Protokoll mit „Totholz entfernen, dringend“, und dann passiert sechs Monate nichts, ist vor Gericht schlimmer als gar kein Protokoll. Du hast schriftlich, dass du es wusstest.
Baumschnitt: Zeitpunkt und Satzung beachten
Das Bundesnaturschutzgesetz verbietet starke Rückschnitte und das Fällen von Bäumen grundsätzlich vom 1. März bis 30. September. Schonende Form- und Pflegeschnitte bleiben erlaubt, und Maßnahmen für die Verkehrssicherheit können auch in dieser Zeit nötig sein. Dazu kommen kommunale Baumschutzsatzungen, nach denen Fällungen oft genehmigt werden müssen. Ein guter Baumpfleger kennt das. Lass ihn das vor dem Schnitt klären, nicht danach.
Die typischen Haftungsfallen
Es sind fast immer dieselben Muster:
- Zuständigkeit unklar. Der Hausmeister denkt, die Firma macht den Hof. Die Firma denkt, der Hausmeister macht ihn.
- Keine Dokumentation. Es wurde gestreut, aber keiner kann es beweisen.
- Satzung nie gelesen. Die Firma räumt zu spät, weil keiner die Zeiten der Gemeinde in den Auftrag geschrieben hat.
- Kontrolle ohne Folgeauftrag. Mangel erkannt, Maßnahme nie beauftragt.
- Dienstleister ohne Versicherungsnachweis.
- Leerstand oder Eigentümerwechsel, und die Pflicht fällt zwischen zwei Stühle.
Keins davon ist ein Rechtsproblem. Das sind Organisationsprobleme. Und Organisation kannst du lösen, bevor der erste Schnee fällt.
Prüf zusätzlich deine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie ersetzt keine Organisation. Aber sie fängt dich auf, wenn trotz allem etwas passiert.
So organisierst du das als Hausverwaltung
Mach es einmal ordentlich, dann läuft es jedes Jahr. Pro Objekt brauchst du eine Liste: Flächen, geltende Satzung, Bäume, wer für was zuständig ist. Jede Pflicht bekommt einen Namen und einen Termin. Winterdienst-Saison, Baumkontrolle im Frühjahr, Baumkontrolle im Herbst. Jede Kontrolle, die einen Mangel findet, wird sofort zu einem Auftrag mit Frist.
Genau so denken wir bei Plan@Job. Das ist KI-gestütztes Projekt- und Betriebsmanagement für Bau- und Immobilienunternehmen. Du legst jede Pflicht als Auftrag an, mit Leistungsumfang, Terminen, Status und Kosten. Größere Aufgaben wie einen Rückschnitt mit anschließender Fällgenehmigung teilst du in interne Projektschritte auf. Nachweise wie Fotos und Protokolle hängen am Auftrag, nicht in irgendeinem E-Mail-Postfach.
Die KI-Kollegen nehmen dir Routine ab. Sophie Bennett prüft Auftragsbeschreibungen auf fehlende Angaben und fragt nach, zum Beispiel wenn die Räumzeiten oder die Flächen fehlen. Daniel Reed hakt bei Angeboten und Terminvorschlägen nach und schickt dir morgens einen Überblick.
Was die Software nicht für dich entscheidet: Wen du beauftragst, ob dir der Haftpflichtnachweis reicht, welchen Preis du akzeptierst und ob ein Baum fallen muss. Das bleibt deine Entscheidung. So soll es auch sein.
Ehrlich zum Stand: Live ist Plan@Job gerade in Großbritannien. Für Deutschland läuft die Warteliste. Wenn du Winterdienst und Baumpflege künftig über Plan@Job beauftragen willst, und zwar nur an Firmen, deren Haftpflichtnachweis du vorher gesehen hast, trag dich auf der Seite für Hausverwaltungen in Deutschland ein. Bis dahin gilt: Satzung lesen, Verträge prüfen, Nachweise einsammeln. Diese Woche noch, nicht beim ersten Frost.
FAQ
Haftet der Vermieter, wenn der Mieter nicht streut?
Unter Umständen ja. Selbst wenn der Winterdienst wirksam im Mietvertrag übertragen ist, bleibt bei dir eine Kontrollpflicht. Wenn du wusstest oder hättest merken müssen, dass nicht geräumt wird, und nichts unternommen hast, kann die Haftung wieder bei dir landen.
Wie oft müssen Bäume kontrolliert werden?
Ein festes Gesetz mit einer Zahl gibt es nicht. In der Praxis gelten zwei Sichtkontrollen im Jahr als üblich, belaubt und unbelaubt, mit der FLL-Baumkontrollrichtlinie als Maßstab. Bei alten oder geschädigten Bäumen legt der Fachmann kürzere Abstände fest.
Muss der Vermieter auch nachts streuen?
In der Regel nicht. Die Zeiten legt die Satzung deiner Gemeinde fest, und außerhalb dieser Zeiten besteht meist keine Pflicht. Ausnahmen kann es geben, wenn auf deinem Grundstück auch nachts erkennbar viel Verkehr ist. Schau in deine Satzung und schreib die Zeiten in jeden Winterdienstauftrag.