Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Alltag "Heizungsgesetz" genannt, verlangt, dass jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien läuft. Für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist damit aber noch nicht gesagt, dass sie morgen handeln müssen: Ob und wann die 65-Prozent-Pflicht für ein konkretes Gebäude greift, hängt vom Stand der kommunalen Wärmeplanung vor Ort ab, davon, ob die bestehende Heizung noch funktioniert oder ausgefallen ist, und von der Übergangsfrist, die im jeweiligen Fall gilt. Wer eine Heizung austauschen muss oder plant, sollte diese Reihenfolge kennen, bevor ein Handwerksbetrieb beauftragt oder eine Eigentümerversammlung einberufen wird.
Was das Heizungsgesetz konkret regelt
Das GEG ist seit Anfang 2024 in seiner reformierten Fassung in Kraft und gilt für Bestandsgebäude ebenso wie für Neubauten. Es schreibt keine bestimmte Heiztechnik vor, sondern einen Zielwert: Eine neu eingebaute Heizungsanlage muss so betrieben werden, dass mindestens 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme stammen. Bestehende, funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und auch repariert werden - das Gesetz zwingt niemanden, eine intakte Öl- oder Gasheizung vorzeitig auszubauen.
Die 65-Prozent-Regel: Für wen gilt sie schon?
In neu ausgewiesenen Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Pflicht bereits seit Inkrafttreten des Gesetzes uneingeschränkt. Für den weit größeren Bestand an Miet- und Eigentumswohnungen entscheidet dagegen die kommunale Wärmeplanung, ab wann die Pflicht greift.
Kommunale Wärmeplanung als Schalter
Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihre Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Erst wenn die eigene Kommune ihren Wärmeplan veröffentlicht hat, greift die 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen in den davon erfassten Gebieten. Da die Frist für Großstädte inzwischen verstrichen ist, lohnt sich für Hausverwaltungen in größeren Städten jetzt ein kurzer Check beim zuständigen Stadtwerk oder Planungsamt, ob und für welche Gebiete ein Wärmeplan bereits vorliegt - das entscheidet, ob ein anstehender Heizungstausch schon unter die volle Vorgabe fällt oder noch unter die Übergangsregeln.
Wenn die Heizung ausfällt: Übergangsfristen nutzen
Geht eine Heizung kaputt (Havarie), muss nicht sofort eine vollständig GEG-konforme Anlage stehen. Das Gesetz räumt eine mehrjährige Übergangsfrist ein, in der Regel bis zu fünf Jahre, in bestimmten Konstellationen mit geplantem Wärmenetzanschluss auch länger. In dieser Zeit darf übergangsweise eine gebrauchte oder gemietete Heizung eingesetzt werden, während die endgültige Lösung geplant und beauftragt wird. Diese Frist ist kein Freibrief zum Aussitzen, sondern Planungszeit - sie sollte aktiv für Angebote, Beratung und gegebenenfalls einen WEG-Beschluss genutzt werden.
Welche Heizungen erfüllen die Vorgabe?
Als Erfüllungsoptionen erkennt das GEG unter anderem an:
- Wärmepumpen (Luft, Erdwärme oder Wasser als Wärmequelle)
- Anschluss an ein Wärmenetz beziehungsweise Fernwärme
- Biomasseheizungen, etwa Pellet- oder Hackschnitzelanlagen
- Stromdirektheizungen unter bestimmten gebäudebezogenen Voraussetzungen
- Hybridheizungen, etwa eine Kombination aus Wärmepumpe und vorhandenem Gaskessel
- Solarthermie-Hybridanlagen mit einem ausreichenden erneuerbaren Anteil
- Eine "H2-ready" Gasheizung mit verbindlichem, geprüftem Umstellungsplan auf Wasserstoff - ein Sonderfall mit engen Voraussetzungen, der in der Praxis bislang die Ausnahme ist
Welche Option technisch und wirtschaftlich passt, hängt vom Gebäude, dem Heizlastbedarf und den Anschlussmöglichkeiten vor Ort ab - das sollte vor der Entscheidung ein Fachbetrieb oder Energieberater prüfen, nicht die Hausverwaltung allein.
Pflichten und Kosten für Vermieter
Beratungspflicht vor dem Einbau
Vor dem Einbau einer neuen Heizung, die weiterhin (auch teilweise) mit fossilen Energieträgern läuft, ist eine verpflichtende Energieberatung vorgesehen. Sie soll auf die zu erwartende Entwicklung der CO2-Bepreisung und auf mögliche Fördermittel hinweisen, damit die Entscheidung nicht allein auf dem günstigsten Angebot beruht.
Modernisierungsumlage: Was auf die Miete umlegbar ist
Für Vermieter ist neben der Technik vor allem die Kostenseite entscheidend. Modernisierungskosten lassen sich grundsätzlich anteilig auf die Jahresmiete umlegen; für den Heizungstausch gilt seit der GEG-Reform eine eigene Kappungsgrenze im BGB: Wird eine Förderung in Anspruch genommen und von den umlagefähigen Kosten abgezogen, kann ein höherer Anteil als bei einer gewöhnlichen Modernisierung angesetzt werden - die monatliche Mieterhöhung pro Quadratmeter bleibt dabei aber gedeckelt. Für Hausverwaltungen bedeutet das in der Praxis: Fördermittel zuerst beantragen und von den Kosten abziehen, danach die Umlage berechnen, nicht umgekehrt.
Förderung über die BEG
Der Heizungstausch wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert, die BAFA und KfW gemeinsam verwalten. Vermieter erhalten die Grundförderung auf die förderfähigen Kosten. Der zusätzliche Geschwindigkeitsbonus für einen besonders frühen Austausch und der einkommensabhängige Bonus sind dagegen selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten und stehen vermieteten Einheiten nicht zu. Das ist bei der Wirtschaftlichkeitsrechnung für ein Mietobjekt oder eine WEG mit vermieteten Einheiten unbedingt einzuplanen, bevor Zusagen gegenüber Eigentümern oder Mietern gemacht werden. Da einzelne Fristen und Förderbedingungen per Verordnung angepasst werden können, lohnt sich vor einer verbindlichen Entscheidung ein aktueller Blick auf die Angaben von BAFA, KfW oder der zuständigen Verbraucherzentrale.
WEG: Wie Eigentümergemeinschaften entscheiden
Seit der WEG-Reform reicht für energetische Modernisierungsmaßnahmen - dazu zählt der Heizungstausch - ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, eine qualifizierte Mehrheit ist nicht mehr erforderlich. Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Versammlung keinen abweichenden Verteilerschlüssel beschließt. Für die Verwaltung heißt das praktisch: rechtzeitig vor der Versammlung Angebote und eine Energieberatung einholen, die Fördersituation für die Eigentümer transparent darstellen und den Beschluss sauber protokollieren, da er über Jahre Grundlage für Umlage und Abrechnung bleibt.
Schritt für Schritt: So gehen Sie als Hausverwaltung vor
- Prüfen, ob die Heizung überhaupt ausgetauscht werden muss (Reparatur oder Neueinbau) und ob ein Härtefall wie eine Havarie vorliegt.
- Beim zuständigen Planungsamt oder Stadtwerk nachfragen, ob für das Gebäude bereits eine kommunale Wärmeplanung vorliegt.
- Eine unabhängige Energieberatung einholen, bevor Angebote verglichen werden.
- Fördermöglichkeiten über die BEG bei BAFA oder KfW klären und die Förderhöhe von den umlagefähigen Kosten abziehen.
- Bei WEG-Objekten Angebote und Beratungsergebnis der Eigentümerversammlung vorlegen, den Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen und sauber protokollieren.
- Erst danach den Auftrag an einen Fachbetrieb vergeben und die Modernisierungsumlage beziehungsweise den Kostenverteiler in der WEG korrekt berechnen.
Praxisbeispiel (fiktiv)
Eine Hausverwaltung betreut eine WEG mit zwölf Einheiten in einem Altbau aus den 1960er-Jahren. Mitten im Winter fällt der zentrale Gaskessel endgültig aus. Statt in Panik den erstbesten Austausch zu beauftragen, prüft die Verwaltung zuerst, ob die Kommune bereits eine Wärmeplanung vorgelegt hat (in diesem Beispiel: noch nicht), sichert eine Übergangslösung für die laufende Heizperiode und holt parallel drei Angebote samt Energieberatung ein - eine Wärmepumpe mit Heizkörperertüchtigung, einen Fernwärmeanschluss (in Planung durch die Stadtwerke) und eine Hybridlösung. Die Eigentümerversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit für die Hybridlösung als Zwischenschritt bis zum möglichen Fernwärmeanschluss.
Fachbetriebe finden trotz Handwerkermangel
Der größte praktische Engpass ist häufig nicht das Gesetz, sondern die Terminlage: Heizungsbaubetriebe mit Erfahrung in GEG-konformen Anlagen sind vielerorts über Monate ausgebucht. Über Plan@Job lassen sich Anfragen an Betriebe mit tatsächlich freier Kapazität richten, die im bestehenden, geprüften Netzwerk der Plattform aktiv sind; der digitale Kollege Daniel Reed, AI Operations Manager, unterstützt dabei, passende Aufträge mit diesem Netzwerk zu teilen und Angebote sowie vorgeschlagene Termine nachzuverfolgen. Der Heizungstausch selbst lässt sich im Projektplan als eigenes Vorhaben mit einzelnen Stufen - Angebot, Genehmigung, Einbau, Abnahme - samt Terminen und Status abbilden. Als Hausverwaltung sehen Sie den vereinbarten Gesamtumfang und Preis sowie geteilte Nachweise wie Fotos oder Prüfprotokolle; interne Kalkulationen und ob ein Betrieb Teile der Arbeit an einen Subunternehmer weitergibt, bleiben unternehmensintern. Die eigentliche Beauftragung und der Vertrag mit dem gewählten Heizungsbaubetrieb schließen Sie weiterhin direkt.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter eine noch funktionierende Gasheizung austauschen?
Nein. Bestehende, funktionsfähige Heizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiter betrieben und repariert werden. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst beim Neueinbau einer Heizung, und selbst dann erst, sobald die kommunale Wärmeplanung für das jeweilige Gebiet vorliegt beziehungsweise die geltende Übergangsfrist abgelaufen ist.
Was gilt, wenn die Heizung plötzlich ausfällt?
Bei einer Havarie greift eine mehrjährige Übergangsfrist, in der Regel bis zu fünf Jahre. In dieser Zeit darf eine Übergangsheizung eingesetzt werden, während die endgültige, GEG-konforme Lösung geplant, beauftragt und gegebenenfalls per WEG-Beschluss abgesichert wird.
Reicht in der WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss für den Heizungstausch?
Ja. Energetische Modernisierungsmaßnahmen wie der Heizungstausch lassen sich seit der WEG-Reform mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschließen. Die Kosten werden dabei in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern kein abweichender Verteilerschlüssel beschlossen wird.