Een reservefonds is voor elke VvE verplicht. Dat geldt sinds 1 januari 2018 en staat in artikel 5:126 van het Burgerlijk Wetboek. Je VvE moet elk jaar geld opzij zetten voor groot onderhoud. De wet geeft twee manieren om het bedrag te bepalen: op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of zonder MJOP minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde per jaar. Alleen als de ALV met minstens 80 procent van de stemmen anders besluit, mag het lager of helemaal niet. Dat is het korte antwoord. In de praktijk is de wet niet het lastige deel. Het lastige deel is een MJOP dat klopt met wat aannemers straks echt gaan vragen.
Is een reservefonds voor een VvE echt verplicht?
Ja. Een groot of klein gebouw maakt niet uit, net zo min als een actieve of slapende VvE. Sinds de Wet verbetering functioneren VvE's moet elke Vereniging van Eigenaars een reservefonds hebben en daar jaarlijks in storten.
Het doel is simpel. Een dak, kozijnen, een lift of een gevel ga je niet betalen uit de lopende servicekosten. Als er dan niets in kas zit, krijgt elke eigenaar ineens een rekening van duizenden euro's. Dan begint de ruzie.
Het reservefonds is van de VvE, niet van de individuele eigenaar. Verkoopt iemand zijn appartement, dan blijft zijn aandeel in het fonds bij de VvE. Het gaat over op de koper. Daarom vragen kopers en notarissen er ook naar.
Hoeveel moet er minimaal in het reservefonds zitten?
De wet noemt geen vast bedrag dat er op enig moment in kas moet zitten. Ze regelt hoeveel je per jaar moet reserveren. Daar zijn twee routes voor.
Route 1: reserveren op basis van een MJOP
Heeft je VvE een meerjarenonderhoudsplan, dan bepaalt dat plan het bedrag. Het MJOP moet minstens tien jaar vooruit kijken en moet minstens eens in de vijf jaar door de ALV worden vastgesteld. De jaarlijkse storting moet genoeg zijn om het onderhoud uit dat plan te kunnen betalen.
Dit is de route die ik aanraad. Je reserveert voor het onderhoud dat jouw gebouw echt nodig heeft, niet voor een gemiddelde.
Route 2: minimaal 0,5% van de herbouwwaarde
Geen MJOP? Dan geldt een ondergrens: elk jaar minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. De herbouwwaarde haal je meestal uit de taxatie voor de opstalverzekering.
Dit is een vangnet, geen plan. Voor een gebouw met een oud dak en een lift die op zijn laatste benen loopt, kan 0,5 procent veel te weinig zijn. Voor een nieuw gebouw kan het juist ruim zijn.
Afwijken met 80 procent van de stemmen
De ALV kan met een meerderheid van minstens 80 procent van de stemmen besluiten om minder te reserveren, of helemaal niet. Kleine VvE's met een paar eigenaars doen dat soms bewust.
Mijn mening: alleen doen als iedereen snapt wat het betekent. Uitstellen is geen besparen. Het onderhoud komt toch. Alleen de rekening komt dan in één keer.
Hoe bereken je het reservefonds van je VvE? Stap voor stap
Zo pak ik het aan als ik een gebouw voor het eerst bekijk. Dezelfde volgorde als bij elke onderhoudsklus: eerst kijken, dan prijzen, dan plannen.
- Inventariseer de gemeenschappelijke delen. Dak, gevel, kozijnen, schilderwerk, trappenhuis, lift, installaties, riolering, bergingen. Wat staat er in de splitsingsakte als gemeenschappelijk?
- Leg per onderdeel de staat en levensduur vast. Laat een deskundige het gebouw schouwen. Wanneer is het dak voor het laatst vervangen? Wanneer moet het schilderwerk weer?
- Zet elk onderdeel op een jaar in de planning. Tien jaar minimaal, liever langer. Grote posten die net buiten de tien jaar vallen wil je ook zien.
- Prijs elke post. Hier gaat het meestal mis. Gebruik echte offertes of recente prijzen van aannemers, geen getal uit een tabel van vijf jaar geleden. Reken inclusief btw, want een VvE kan die doorgaans niet terugvragen.
- Tel prijsstijging mee. Bouwkosten stijgen. Een post die over acht jaar valt, kost dan meer dan vandaag.
- Reken de jaarlijkse storting uit. Zorg dat het saldo in geen enkel jaar onder nul zakt. Een gelijkmatige storting is meestal eerlijker dan schokken.
- Verdeel over de eigenaars volgens de breukdelen. De splitsingsakte bepaalt wie welk deel betaalt.
- Laat de ALV het MJOP en de bijdrage vaststellen. Het bestuur of de beheerder bereidt voor. De ALV beslist.
Voorbeeld (fictief): twee berekeningen naast elkaar
Dit is een verzonnen gebouw om de rekensom te laten zien. Geen echte VvE, geen echte prijzen.
Een VvE met 20 appartementen heeft een herbouwwaarde van 4.000.000 euro. Zonder MJOP is de wettelijke ondergrens 0,5 procent daarvan: 20.000 euro per jaar. Gemiddeld 1.000 euro per appartement, maar de echte verdeling volgt de breukdelen.
Stel nu dat het MJOP laat zien dat over zes jaar het dak en de kozijnen tegelijk aan de beurt zijn. Tel je die posten op, met prijsstijging erbij, dan kan het zomaar zijn dat 20.000 per jaar niet genoeg is om in jaar zes niet rood te staan. Dan moet de storting omhoog, of moet de ALV het werk spreiden.
Het omgekeerde kan ook. Een gebouw dat net gerenoveerd is, kan met een goed MJOP onderbouwen dat een lagere storting de komende jaren genoeg is.
Daarom is die 0,5 procent geen antwoord. Het is een minimum voor wie geen plan heeft.
Waar het misgaat: de begroting tegenover de offerte
Ik heb in Londen jarenlang onderhoud gedaan voor woningcorporaties en verhuurmakelaars, met een netwerk van onderaannemers. Eén regel heb ik daar overgehouden: een begroting zonder offerte is een gok.
Op papier ziet een MJOP er netjes uit. Dan komt het jaar dat de gevel moet. Je vraagt prijzen op en de offertes liggen ver boven wat er in het plan stond. Steiger vergeten. Prijzen van jaren geleden. Een post die niemand ooit echt heeft laten prijzen.
En dan sta je als beheerder voor de ALV uit te leggen waarom er een extra heffing komt. Dat gesprek wil niemand.
De oplossing is niet moeilijk. Laat de grote posten in je MJOP regelmatig toetsen aan echte prijzen van echte aannemers. Niet alleen als het werk eraan komt, maar ook als je het plan herziet.
Hoe Plan@Job helpt bij een realistisch MJOP
Hier komt Plan@Job in beeld. Plan@Job is software voor project- en operationeel beheer voor bouw- en vastgoedbedrijven. Voor jou als beheerder draait het om één ding: betrouwbare prijzen van aannemers, vastgelegd per klus.
Zo werkt het in de praktijk. Je zet een klus uit, bijvoorbeeld het schilderwerk van de kozijnen, met een duidelijke omschrijving. Een operator, dat is het aannemersbedrijf dat de klant, de uitvoering en zijn onderaannemers en eigen mensen beheert, prijst die klus. Jij krijgt een offerte op een concrete scope, geen schatting uit een tabel.
Grotere klussen kan de operator in Plan@Job opdelen in interne fases met scope, data, status en kosten. Jij als klant ziet de afgesproken totale scope en prijs, plus het bewijs dat wordt gedeeld, zoals foto's. Die offertes zijn precies wat je MJOP nodig heeft: actuele bedragen om je posten mee te onderbouwen.
Wat een mens moet beslissen, blijft bij een mens. Plan@Job gunt geen werk zelf en stelt geen prijzen vast. Jij kiest welke offerte je meeneemt. De ALV stelt het MJOP en de bijdrage vast. Zo hoort het ook.
Eerlijk is eerlijk: Plan@Job is nu live in het Verenigd Koninkrijk. Voor Nederland loopt het via de wachtlijst. Beheer je VvE's en wil je hierop klaarstaan, kijk dan op de pagina voor Nederlandse vastgoedbeheerders. Wil je eerst zien hoe projecten met fases en kosten werken, lees dan over projectbeheer in Plan@Job.
Veelgestelde vragen
Moet een kleine VvE ook een reservefonds hebben?
Ja. De plicht geldt voor elke VvE, ook voor een kleine of slapende. Een kleine VvE kan met minstens 80 procent van de stemmen besluiten minder of niet te reserveren. Maar het onderhoud verdwijnt daar niet door.
Hoe vaak moet het MJOP worden aangepast?
Het MJOP moet minstens tien jaar vooruit kijken en minstens eens in de vijf jaar door de ALV worden vastgesteld. Wacht niet tot het vijfde jaar als er iets groots verandert. Een nieuwe offerte die ver afwijkt, is al reden genoeg om het plan te herzien.
Krijg ik mijn deel van het reservefonds terug als ik mijn appartement verkoop?
Nee. Het reservefonds is van de VvE en blijft bij het gebouw. Je aandeel gaat mee met het appartementsrecht naar de koper. Een gezond reservefonds maakt je appartement daardoor wel aantrekkelijker voor kopers.