Legionellenprüfung: Pflicht für Vermieter, Intervalle, Bußgeld

Wer Wohnraum vermietet, betreibt aus Sicht des Gesetzgebers eine Trinkwasser-Installation - mit allen Pflichten, die daran hängen. Die Legionellenprüfung ist Pflicht für Vermieter, sobald im Gebäude eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung steht, mindestens eine Dusche oder eine andere Aerosol bildende Entnahmestelle vorhanden ist und das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird. Wer das übersieht, riskiert mehr als ein Bußgeldverfahren: Im Ernstfall untersagt das Gesundheitsamt die Nutzung sämtlicher Duschen im Objekt, bis saniert und nachbeprobt ist. Dieser Leitfaden ordnet Pflichten, Intervalle und Konsequenzen nach der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) so, wie sie in der Verwaltungspraxis tatsächlich auftreten.

Wann die Legionellenprüfung Pflicht für Vermieter ist

Drei Bedingungen müssen kumulativ vorliegen. Fehlt eine davon, entfällt die Untersuchungspflicht vollständig:

1. Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Als Großanlage gilt nach DVGW-Arbeitsblatt W 551 ein Speicher-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder eine Installation mit mehr als 3 Litern Wasserinhalt in mindestens einer Leitung zwischen Trinkwassererwärmer und Entnahmestelle. Die Zirkulationsleitung zählt nicht mit.
2. Aerosolbildung. Praktisch heißt das: mindestens eine Dusche. Ohne Vernebelung fehlt der relevante Übertragungsweg.
3. Gewerbliche oder öffentliche Tätigkeit. Vermietung ist gewerblich - auch dann, wenn nur eine einzige Wohnung im Haus vermietet ist.

Daraus folgen die Fälle, die regelmäßig für Diskussionen sorgen: Ein selbst genutztes Einfamilienhaus mit 500-Liter-Speicher ist nicht prüfpflichtig, dasselbe Haus vermietet dagegen schon. Umgekehrt fällt ein Gebäude komplett aus der Pflicht, wenn jede Wohnung dezentral über einen Durchlauferhitzer versorgt wird - ein Punkt, der bei Heizungsmodernisierungen selten mitgerechnet wird, obwohl er die Betriebskosten über die gesamte Anlagenlaufzeit verschiebt.

Wer ist Betreiber: Eigentümer, WEG oder Verwaltung?

Verantwortlich ist der Eigentümer, bei Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Eigentümer. Die Hausverwaltung handelt als Beauftragte. Die Delegation an einen Dienstleister ändert nichts an der Betreiberverantwortung, sie verlagert nur die Ausführung. Für Verwaltungen bedeutet das: Beauftragung, Terminierung und Weitergabe der Befunde an das Gesundheitsamt gehören schriftlich geregelt. Wer ein Portfolio betreut, führt den Turnus objektbezogen mit dem Datum der letzten Probenahme - eine Sammelliste nach Kalenderjahr produziert früher oder später eine gerissene Frist. Wie sich das über mehrere Objekte hinweg takten lässt, zeigen wir unter Objektverwaltung mit PlanaJob.

Intervalle: jährlich, alle drei Jahre oder häufiger

• Öffentliche Tätigkeit - Schulen, Kindertagesstätten, Pflegeeinrichtungen, Krankenhäuser, Hotels, Sportstätten: jährlich.
• Gewerbliche Tätigkeit - klassisch das vermietete Mehrfamilienhaus: mindestens alle drei Jahre.
• Abweichungen im Einzelfall: Das Gesundheitsamt kann den Turnus verkürzen, etwa nach einem Befund oder nach einer Sanierung mit Nachbeprobung, und in begründeten Fällen verlängern, wenn über mehrere Untersuchungen hinweg nichts zu beanstanden war.

Unabhängig vom Turnus bestehen Anzeigepflichten gegenüber dem Gesundheitsamt: Die Inbetriebnahme einer prüfpflichtigen Anlage, ein Betreiberwechsel und bauliche Veränderungen an der Trinkwasser-Installation sind zu melden. Beim Ankauf eines Bestandsobjekts gehört die Frage nach dem letzten Legionellenbefund deshalb in die Übergabeliste - sonst übernehmen Sie eine Frist, deren Startdatum Sie nicht kennen.

Zwei Details lassen in der Praxis Fristen reißen: Die Drei-Jahres-Frist läuft ab dem Tag der Probenahme, nicht ab Laborbericht oder Rechnungsdatum. Und ein Anlagenumbau, eine längere Nutzungsunterbrechung oder Leerstand mit stagnierendem Wasser ist ein eigener Anlass für eine Untersuchung, unabhängig vom regulären Turnus.

Probenahme: wer darf, wo und wie

Die Legionellenprüfung ist für Vermieter nur dann rechtssicher, wenn sie formal korrekt abläuft. Die häufigsten Fehler:

• Labor nicht zugelassen. Probenahme und Analytik müssen durch ein nach DIN EN ISO/IEC 17025 akkreditiertes und von der zuständigen Landesbehörde für Trinkwasseruntersuchungen zugelassenes Labor erfolgen. Ein Befund aus einem beliebigen Prüflabor erfüllt die Pflicht nicht.
• Zu wenige Probenahmestellen. Die orientierende Untersuchung umfasst den Warmwasseraustritt am Trinkwassererwärmer, den Zirkulationsrücklauf sowie mindestens eine endständige Probe je Steigstrang.
• Keine geeigneten Entnahmestellen. Probenahmeventile müssen abflammbar sein. Fehlende oder verbaute Ventile sind der häufigste Grund für einen abgebrochenen Termin und eine zweite Anfahrt, die niemand bezahlen möchte.
• Zutritt nicht organisiert. Mieter sind zur Duldung verpflichtet, brauchen aber eine rechtzeitige und nachweisbare Ankündigung. Ein Aushang im Hausflur reicht nicht; Terminfenster je Steigstrang zu bündeln spart die Hälfte der Wege.
• Dokumentation lückenhaft. Untersuchungsergebnisse sind zehn Jahre aufzubewahren. Ohne Nachweis der Vorgängerprüfung diskutieren Sie mit dem Gesundheitsamt über eine Pflichtverletzung, die es nie gegeben hat.

Planen Sie den Termin realistisch. Für ein Mehrfamilienhaus mit drei Steigsträngen sind Vorlauf für die Mieterankündigung, ein Zeitfenster von zwei bis drei Stunden vor Ort und rund zwei Wochen Laborzeit bis zum Befund die übliche Größenordnung. Wer die Prüfung erst kurz vor Fristende beauftragt, hat keinen Puffer mehr für eine Nachprobe oder einen verschlossenen Wohnungszugang.

Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE Legionella spec. je 100 Milliliter. Wird er überschritten, greift eine feste Kette:

1. Unverzügliche Anzeige beim Gesundheitsamt.
2. Weitergehende Untersuchung zur Eingrenzung der Ursache, in der Regel mit zusätzlichen Probenahmestellen.
3. Gefährdungsanalyse durch eine fachlich qualifizierte Person, üblicherweise nach VDI 6023 und DVGW W 1001, mit Ortsbegehung und Bewertung der gesamten Trinkwasser-Installation.
4. Maßnahmen, Nachbeprobung und Information der betroffenen Nutzer.

Bei hoher Kontamination ordnen Gesundheitsämter regelmäßig ein sofortiges Duschverbot an, bis die Werte wieder im Rahmen sind. Die Ursachen sind meist banal: Totleitungen aus einem Rückbau, eine hydraulisch nicht abgeglichene Zirkulation, zu niedrig eingestellte Speichertemperaturen oder Kaltwasserleitungen, die im Schacht neben ungedämmten Warmwasserleitungen liegen und sich auf Wohlfühltemperatur für Legionellen aufheizen.

Bußgelder, Haftung und was wirklich teuer wird

Verstöße gegen die Untersuchungs-, Anzeige- und Informationspflichten sind Ordnungswidrigkeiten; über die Verweisung ins Infektionsschutzgesetz sind Geldbußen bis zu 25.000 Euro möglich. Wer vorsätzlich handelt und dadurch Krankheitserreger verbreitet, bewegt sich im Strafrecht.

Das Bußgeld ist dabei selten der größte Posten. Teurer sind Mietminderungen während eines Duschverbots, Ersatzunterbringung, die Sanierung selbst und im Erkrankungsfall die zivilrechtliche Haftung - bei der die Frage, ob Sie den Turnus eingehalten und dokumentiert haben, zur zentralen Beweisfrage wird.

Kosten, Umlagefähigkeit und Vergabe

Die Kosten der turnusmäßigen Legionellenprüfung gelten als Betriebskosten der Wasserversorgung und sind bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung grundsätzlich umlagefähig. Nicht umlagefähig sind die Kosten einer anlassbezogenen Gefährdungsanalyse und der Sanierung - das ist Instandhaltung und bleibt beim Eigentümer. Genau deshalb rechnet sich Prävention doppelt: Die Pflichtprüfung tragen die Mieter, jede Folge eines Befunds tragen Sie.

Bei der Vergabe lohnt der Angebotsvergleich, weil die Spanne bei identischem Leistungsumfang groß ist. Achten Sie darauf, dass Anfahrt, Anzahl der Probenahmestellen, Analytik, Befundübermittlung und eine mögliche Nachbeprobung ausgewiesen sind. Plattformen wie PlanaJob helfen dabei, Angebote geprüfter Fachbetriebe nebeneinanderzulegen, statt jedes Objekt einzeln telefonisch zu vergeben. Wer den strategischen Blick auf Instandhaltungsbudgets schärfen möchte, findet auf Construction Arbitrage lesenswerte Analysen zum Verhältnis von geplanter Wartung und reaktiven Kosten.

Prävention: so bleibt die Probe sauber

• Trinkwassererwärmer auf mindestens 60 °C am Austritt, Zirkulation nirgendwo unter 55 °C.
• Kaltwasser dauerhaft unter 25 °C halten, Warm- und Kaltleitungen getrennt dämmen.
• Totleitungen und stillgelegte Stränge zurückbauen, nicht nur absperren.
• Zirkulation hydraulisch abgleichen, sonst kühlen einzelne Stränge dauerhaft aus.
• Bei Leerstand oder Sanierung einen dokumentierten Spülplan fahren, Faustregel: spätestens alle 72 Stunden vollständiger Wasseraustausch.
• Bleileitungen dürfen seit dem 12. Januar 2026 nicht mehr in Betrieb sein - das wird beim selben Termin mit abgefragt.

Zertifizierte Probenehmer beauftragen

Der Engpass ist selten das Wissen um die Pflicht, sondern der Termin: ein zugelassener Probenehmer, der Hausanschlussraum, Steigstränge und Mieterzugang an einem Vormittag abarbeitet. Über PlanaJob beauftragen Sie zertifizierte Probenehmer für die Legionellenprüfung in Minuten, vergleichen Angebote und legen die Nachweise objektbezogen ab. Weitere Leitfäden zu Betreiberpflichten finden Sie im PlanaJob Blog.

Häufige Fragen

Gilt die Legionellenprüfung als Pflicht für Vermieter auch im Zweifamilienhaus?

Ja, wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind. Maßgeblich ist nicht die Zahl der Wohnungen, sondern Anlagengröße, Aerosolbildung und Vermietung. Ein Zweifamilienhaus mit 500-Liter-Speicher und Duschen ist prüfpflichtig, ein baugleiches Haus mit Durchlauferhitzern nicht.

Was tun, wenn ein Mieter den Zutritt zur Probenahme verweigert?

Kündigen Sie schriftlich mit konkretem Terminvorschlag und Hinweis auf die gesetzliche Pflicht an, bieten Sie einen Ersatztermin und dokumentieren Sie beide Versuche. Bleibt die Wohnung verschlossen, informieren Sie das Gesundheitsamt, bevor die Frist abläuft - die Duldungspflicht besteht, entscheidend ist Ihr Nachweis, dass Sie die Probenahme ernsthaft betrieben haben.

Wer zahlt die Legionellenprüfung, Vermieter oder Mieter?

Die turnusmäßige Untersuchung ist bei vereinbarter Betriebskostenumlage auf die Mieter umlegbar. Alles, was nach einem Befund folgt - Gefährdungsanalyse, Sanierung, Nachbeprobung -, ist Instandhaltung und damit Sache des Vermieters.