Seit Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), und seitdem ist die CO2-Kostenaufteilung Vermieter und Mieter kein Nebenschauplatz der Heizkostenabrechnung mehr, sondern ein eigener Rechenweg mit eigenen Fehlerquellen. Im Kern besteht er aus einer Division und einer Tabelle. Aufwendig sind die Schritte davor und danach: die Datenbeschaffung beim Brennstofflieferanten und die Ausweispflichten in der Abrechnung. Wer beides unterschätzt, liefert eine formell angreifbare Abrechnung ab und verschenkt Geld an das gesetzliche Kürzungsrecht des Mieters.
Was das CO2KostAufG regelt und was nicht
Das Gesetz verteilt die Kosten, die durch den nationalen Brennstoffemissionshandel (BEHG) auf Heizenergie entstehen. Erfasst sind fossile Brennstoffe wie Erdgas, Heizöl und Flüssiggas sowie Fernwärme, soweit sie aus solchen Brennstoffen erzeugt wird. Nicht erfasst ist Strom: Wärmepumpen, Nachtspeicher- und Direktheizungen laufen über den europäischen Emissionshandel und lösen keine Aufteilung nach diesem Gesetz aus. Die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter greift also nur dort, wo auf der Lieferantenrechnung überhaupt ein CO2-Preis nach BEHG steht.
Die zweite Weichenstellung ist die Gebäudeart. Für Wohngebäude gilt das 10-Stufenmodell. Für Nichtwohngebäude sah das Gesetz zunächst eine hälftige Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter vor, ein eigenes Stufenmodell war angekündigt. Prüfen Sie vor der ersten Abrechnung eines Gewerbeobjekts den aktuellen Stand, statt die Wohngebäudetabelle einfach zu übertragen. Bei gemischt genutzten Gebäuden werden die Nutzungsarten getrennt betrachtet.
CO2-Kostenaufteilung Vermieter und Mieter: das 10-Stufenmodell
Die maßgebliche Kennzahl ist der spezifische Kohlendioxidausstoß des Gebäudes: Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr. Sie teilen die Emissionsmenge aus der Lieferantenabrechnung durch die Wohnfläche des Gebäudes und ordnen das Ergebnis einer der zehn Stufen zu.
| Spezifischer Ausstoß (kg CO2/m² Wohnfläche/Jahr) | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 0 % | 100 % |
| 12 bis unter 17 | 10 % | 90 % |
| 17 bis unter 22 | 20 % | 80 % |
| 22 bis unter 27 | 30 % | 70 % |
| 27 bis unter 32 | 40 % | 60 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 60 % | 40 % |
| 42 bis unter 47 | 70 % | 30 % |
| 47 bis unter 52 | 80 % | 20 % |
| 52 und mehr | 95 % | 5 % |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens ist die letzte Stufe kein gleichmäßiger Schritt, sondern ein Sprung von 80 auf 95 Prozent. Ein schlecht gedämmtes Objekt mit alter Kesseltechnik trifft den Eigentümer damit überproportional. Zweitens hängt die Einstufung am tatsächlichen Verbrauch, nicht an einem theoretischen Kennwert. Ein milder Winter, längerer Leerstand oder ein hydraulischer Abgleich können die Stufe verschieben.
Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit 1.000 Quadratmetern Wohnfläche wird mit Erdgas beheizt. Die Jahresabrechnung des Lieferanten weist 42.000 Kilogramm CO2 aus. 42.000 geteilt durch 1.000 ergibt 42 Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr, also Stufe 8: 70 Prozent Vermieter, 30 Prozent Mieter. Entfallen auf das Gebäude im Abrechnungszeitraum beispielsweise 4.000 Euro reine CO2-Kosten, trägt der Vermieter davon 2.800 Euro und darf nur 1.200 Euro über die Heizkostenabrechnung umlegen.
Gerechnet wird gebäudebezogen, nicht wohnungsbezogen. Die Stufe gilt für das gesamte Gebäude. Erst der Mieteranteil wird anschließend nach dem üblichen Schlüssel der Heizkostenverordnung auf die Nutzeinheiten verteilt.
Die Datenbasis: Pflichtangaben auf der Lieferantenrechnung
Ohne saubere Eingangsdaten funktioniert die Rechnung nicht. Brennstofflieferanten und Wärmeversorger müssen auf der Rechnung beziehungsweise Abrechnung unter anderem ausweisen:
- die gelieferte Energiemenge in Kilowattstunden,
- die dieser Lieferung zuzurechnende Emissionsmenge in Kilogramm CO2,
- den Emissionsfaktor des Brennstoffs,
- den auf die Lieferung entfallenden CO2-Kostenanteil in Euro,
- den zugrunde gelegten Preis je Tonne CO2 sowie den Lieferzeitraum.
Fehlen diese Angaben, fordern Sie sie schriftlich nach und legen Sie die Anforderung zur Akte. Bei Heizöl kommt eine Besonderheit dazu: Gekauft wird auf Vorrat, verbraucht wird später. Ohne saubere Bestandsführung ordnen Sie Emissionen dem falschen Abrechnungszeitraum zu.
Beim Nenner lohnt derselbe Aufwand. Maßgeblich ist die Wohnfläche, nicht die beheizte Nutzfläche und nicht die Summe alter Vertragsflächen. Wo Teilungserklärung, Mietvertrag und Aufmaß auseinandergehen, legen Sie eine Quelle fest und dokumentieren sie, denn jede Flächenabweichung verschiebt den Kennwert unmittelbar.
Zwei Konstellationen, zwei Verfahren
Zentralheizung: der Vermieter kauft den Brennstoff
Der Vermieter ermittelt die Stufe, zieht seinen Anteil an den CO2-Kosten heraus und legt nur den Mieteranteil um. Die Abrechnung muss die Berechnung nachvollziehbar ausweisen: Emissionsmenge, spezifischer Ausstoß, Stufe, Aufteilungsschlüssel und die absoluten Beträge. Unterbleibt dieser Ausweis, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen. Pro Einheit ist das wenig, über einen Bestand von mehreren hundert Wohnungen ist es ein vermeidbarer Verlust und ein deutliches Signal, dass die Abrechnung formell nicht sitzt.
Bei Mieterwechseln innerhalb des Abrechnungszeitraums ändert sich am Gebäudekennwert nichts. Die Stufe gilt für das Gebäude und das ganze Jahr, zeitanteilig verteilt wird nur der Mieteranteil, genau wie die übrigen Heizkosten.
Mieterselbstversorgung: eigener Liefervertrag des Mieters
Bei Gasetagenheizungen mit eigenem Vertrag zahlt der Mieter den CO2-Preis zunächst vollständig selbst und macht den Vermieteranteil anschließend als Erstattung geltend. Dafür gilt eine Frist von zwölf Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums des Lieferanten, danach ist der Anspruch ausgeschlossen. Erstattet der Vermieter nicht, kann der Mieter den Betrag in der Regel mit der nächsten Mietzahlung verrechnen. Für Verwalter heißt das: Selbstversorger-Einheiten in den Stammdaten markieren und Rückstellungen einplanen, damit Erstattungsforderungen nicht mitten im Jahr überraschen.
Wann der Vermieteranteil sinkt oder entfällt
Das Gesetz erkennt an, dass nicht jeder Eigentümer frei sanieren kann. Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben die energetische Verbesserung oder den Heizungstausch, etwa Denkmalschutz, eine Milieuschutzsatzung oder ein Anschluss- und Benutzungszwang an ein Fernwärmenetz, kann der Vermieteranteil halbiert werden. Greifen die Beschränkungen so weit, dass praktisch keine Verbesserung möglich ist, kann er ganz entfallen. Die Beweislast liegt beim Vermieter: Satzung, Bescheid oder behördliche Bestätigung gehören in die Akte, der Hinweis gehört in die Abrechnung. Ohne Nachweis keine Kürzung.
Praxis-Checkliste für die nächste Abrechnungsrunde
Die CO2-Kostenaufteilung Vermieter und Mieter scheitert in der Praxis selten an der Tabelle, sondern an den Stammdaten. Diese sechs Schritte fangen die typischen Fehler ab:
- Alle Lieferantenrechnungen auf den CO2-Ausweis prüfen und Lücken schriftlich nachfordern.
- Wohnflächen je Objekt verifizieren und die Quelle festhalten.
- Emissionsmenge, spezifischen Kennwert und Stufe je Objekt in den Stammdaten speichern, nicht nur in der Abrechnung.
- Die Abrechnungsvorlage um die Pflichtangaben ergänzen, damit das Drei-Prozent-Risiko systematisch verschwindet.
- Objekte in den Stufen 7 bis 10 markieren. Dort ist der nicht umlagefähige Anteil am höchsten und der Sanierungshebel am größten.
- Mieter mit eigenem Liefervertrag aktiv über ihr Erstattungsrecht informieren. Das kostet nichts und verhindert Streit.
Vom Kostenblock zur Investitionsentscheidung
Der Vermieteranteil ist nicht umlagefähig, fällt jedes Jahr erneut an und wächst mit dem CO2-Preis. Für 2026 gilt ein gesetzlich festgelegter Preiskorridor, ab 2027 ist die Ablösung des nationalen Systems durch den europäischen Emissionshandel vorgesehen. Wer heute in Stufe 10 steht, kalkuliert also mit einem Posten, der tendenziell teurer wird.
Genau hier lohnt das Nachrechnen: Der Weg von Stufe 10 auf Stufe 8 senkt den Vermieteranteil von 95 auf 70 Prozent. Dämmung der obersten Geschossdecke, Rohrleitungsdämmung im Keller, hydraulischer Abgleich und ein moderner Wärmeerzeuger sind die üblichen Hebel, meist in dieser Reihenfolge nach Kosten je eingesparter Tonne. Wer verstehen will, warum Angebote für dieselbe Maßnahme so weit auseinanderliegen, findet auf Construction Arbitrage brauchbaren Hintergrund zur Kalkulationslogik im Baugewerbe.
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FAQ
Gilt die CO2-Kostenaufteilung auch bei Fernwärme?
Ja, soweit die Wärme aus Brennstoffen erzeugt wird, die dem nationalen Emissionshandel unterliegen. Der Wärmeversorger muss Emissionsmenge und CO2-Kostenanteil ausweisen. Stammt die Wärme aus Quellen ohne CO2-Preisbelastung, entsteht kein aufzuteilender Betrag.
Was passiert, wenn ich die Aufteilung in der Abrechnung vergesse?
Der Mieter darf seinen Anteil an den Heizkosten um drei Prozent kürzen. Der Anspruch auf eine korrekte Aufteilung bleibt davon unberührt. Solange die Abrechnungsfrist läuft, ist eine korrigierte Abrechnung mit vollständigem Ausweis der sauberste Weg.
Zählt für die Stufe der Verbrauch oder der Energieausweis?
Der tatsächliche Verbrauch. Grundlage sind die real gelieferten Brennstoffmengen des Abrechnungszeitraums und die daraus abgeleiteten Emissionen, geteilt durch die Wohnfläche. Ein Bedarfsausweis nach GEG taugt als Planungsindikator, ersetzt die Berechnung aber nicht.